Vol.0768:​エジプトの不動産投資は、ネット利回りと表面利回りの乖離が小さい

『表面利回り』と『ネット利回り』

不動産投資のご経験のある方や検討をされたことがある人であれば
『表面利回り』『ネット利回り』と言う言葉を聞いたことがあると思います。
知らないと言う方のために
簡単に説明をさせて頂くと
例えば
1000万円の不動産を購入したとして
年間で家賃収入が100万円入って来るのであれば
『表面利回り』は10%となります。
しかし、不動産投資の場合は
様々なランニングコストもかかってくるため
年間の家賃収入が100万円であったとしても
まるまる手元に100万円が残るわけではありません。
100万円の家賃収入から
税金の支払いをしたり
マンションのような集合住宅であれば
修繕積立金や管理費などもあります。
それら必要経費が年間で20万円かかるとしたら
家賃収入の100万円から必要経費20万円を引いて
最終的に手元に残る金額が80万円となります。
そして、この80万円を不動産の購入代金1000万円で割れば
『ネット利回り』は8%と言う計算になります。
本題に入る前にお知らせです。
今一押しのエジプト不動産投資のブログ記事は下記。
参照:Vol.0717:エジプトのGDPは世界第7位へ!!
参照:Vol.0718:最悪の危機を脱したからこそ、今がチャンス!!【エジプト投資】
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『ネット利回り』と『表面利回り』の乖離が小さい

一般的な不動産投資のイメージは
『ネット利回り』『表面利回り』の乖離が大きいと言うイメージです。
しかし、これがエジプトの不動産投資では
『ネット利回り』『表面利回り』の乖離が小さいと言うイメージ
になってきます。
いくつか理由がありますが
まずは、固定資産税と呼ばれる
不動産を持っているだけで毎年支払う税金が
異様に安い点です。
物件のタイプなどにもよって異なりますが
200㎡の広さのマンションの1室であれば
年間の固定資産税は1400円ほどです。
他にマンションであれば
修繕積立金や管理費なども発生しますが
これもエジプトの場合
最初に数年分を集めてしまい
それを定期預金などのリスクの低い運用で回し
その収益をメンテナンス費用として使うため
毎月のコストは、ほとんどかからない
かなりローコストです。
これらは、過去のブログでも書かせて頂いています。
参照:Vol.0766:​修繕積立金の運用(エジプト編)
そのため、エジプトの不動産投資で
マンションのような集合住宅に投資をする場合
『表面利回り』『ネット利回り』の乖離が
かなり小さくなってくるのです。

まとめ

投資家にとって、表面利回りがどれだけ大きくても
ネット利回りが小さければ、魅力はありません。
不動産投資においては
ネット利回りは全てと言ってもいいのではないか?と思います。
その点で、エジプトの不動産投資は
ランニングコストが小さいので
『表面利回り』『ネット利回り』の乖離が小さい
投資がしやすい環境が整っていると言えます。

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