Vol.1101:【騙されるな!】エジプトの不動産は右肩上がりで10%賃料が上がるわけではない!!

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勘違いをしてはいけない!賃料10%上昇のカラクリ!

エジプトの法律で不動産の賃貸契約書は
『毎年10%の上昇』と言うことが義務付け
られています。

実際に、私が契約している部屋も
弊社でサポートさせて頂いた起業家の人の部屋も
『毎年10%賃料が上昇する』ことが
契約書に明記されています。

これは、弊社のクライアント様にも
お伝えさせて頂いていますが

『毎年10%賃料が上昇する』と言うと
下記のように賃料が青天井で上がっていく
ことを想像してしまいますが

実際には、こんな右肩上がりには上昇をしません。

それは、なぜか?
『部屋を借りている人の退去』があるからです。

例えばですが
契約した家賃が100だったとします。
それが翌年には110になるわけですが
(エジプトの法律で)
2年目の時に、借りていた人が退去を
したとします。

その際に、不動産オーナーは
賃貸募集をかけるわけですが
前に借りていた人の賃料
110で募集をかけるわけではありません。

その時の相場にあった賃料で
募集をかけるわけなので

100なのか?105なのか?
もしくは相場がかなり上昇して
130なのか?

みたいな契約になるわけです。
なので、賃料上昇のイメージは
下記のようなイメージが正しいです。

エジプトの不動産価格は上昇していますし
インフレも起きているので
基本的には右肩上がりで上昇をしていきますが
それでも『上がり下がりをしながらの上昇』
と言うイメージが近いです。

しかし、これがモロに出てくるのは
立地が良い場所に限定されて来ると
考えています。

つまり、東側に限定されたエリア!
だと思います。

人は東に移動している

現在、エジプトの首都はカイロです。
カイロの東にはNEWカイロ。
さらにその東には新首都が建設中で
さらにさらに、新首都の東には
貿易の拠点である『スエズ』があり
このスエズには工業地帯の『フリーゾーン』
があり、世界中の工場が集まろうとしています。

つまり、エジプトの『仕事』
『新首都からスエズまで』の東に大きく
移動しようとしており

人は仕事を求めて東へ東へ
移動を始めています。

そのため、不動産価格も
東の方がのが(人が集まる場所)高くなる
傾向がモロに出ています。

西側の不動産は上がらない

人が東へ東へ移動していく中で
私達は新首都からもっとも遠くなる
西側のエリア『ギザエリア』
不動産価格は大きくは上がらないと考えています。
(インフレ分は上がりますが)

もともと、ギザエリアは貧困層が多いエリアで

エジプトの法律で不動産の賃貸契約書は
『毎年10%の上昇』と言うことが義務付け
られていると言っても

10%の上昇をされたら、賃料など払えない人が
多いのです。

つまり、賃料上昇をする前の段階で
入居者は出て行きますし、また安い賃料で
人を募集しないと『入居者が決まらない』
言うエリアが貧困層エリアなのです。

なので、賃料上昇の比較で言うと
下記のようなことが起こるわけです。

まとめ

上記のことは、東京を基準に考えてもらうと
非常に分かりやすいとお思います。

東京でもっとも不動産価格が高く
賃料上昇や不動産価格の上昇が
起こりやすいのはどこでしょうか?

それは、東京駅がある大手町や丸の内
六本木や麻布、千代田区の番町など
元々『資産価値が高い!』と言われている
エリアではないでしょうか?

このような場所がエジプトでは
『新首都』になります。

逆に、東京の西側である
『あきる野市』『多摩』エリアは
どうでしょうか?

元々『資産価値が低い』エリアなので
多少の価格変動はあるにしても
『資産価値が高いエリア』に比べると
不動産価格の上昇や賃料上昇が弱いわけです。

これが、エジプトで言うと『ギザエリア』です。

日本の投資家からすると
エジプトの土地勘がないため
どのエリアがいいのか?分かりにくいのですが

その場合、エジプトのその場所(投資をする場所)が
『東京で言うと、どこに該当するのか?』と言うことを
考え『東京のその場所で不動産投資をする価値はあるのか?』
と言うことを考えてもらうと
エジプトの不動産投資は、よりクリアになると思います。

安いエリア(ギザみたいな)には安いなりの理由があり
安いから上昇すると言う理屈にはなりません。

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