Vol.0507:増え続けるバトゥミの人口

バトゥミの人口増

ここ最近の記事で、ジョージアのバトゥミと言う都市が
『観光中心』の顔から『ビジネス』『観光』の2つの顔を
持つ都市へ『変貌しようとしている』と記事を書かせて
頂きましたが

参照:Vol.0504:新プロジェクトは月々1000USDから購入可能

それは、すでに数字の面でも表れています。

下記のグラフはバトゥミの人口の推移です。

もともと、バトゥミの人口は12万人前後でしたが
2011年頃から人口が増え始め
現在は15万人を超えています。

これはジョージア全体でこのようなことが
起きているわけではありません。

事実、ジョージアの首都のトビリシの人口の推移を
見てみると

長年、横ばいだと言うことが分かります。

つまり、このデーターから見るに
『人は首都のトビリシではなく、バトゥミに集まり出している』
と言うことが分かるわけです。

バトゥミの不動産は供給過多??

こんな質問を頂きました。
『バトゥミは住宅建築数に規制がかかっていないため
供給過多になっているのでは?』

と。
結論から言えば『なっていない』です。

住宅建築数に規制がかかっていないからといった所で
そもそも、土地に限りがあるわけで
建物を建てる場所には限界があるわけです。

また、投資判断をする時は
『客観的な数字』を元に判断をしなければなりません。

『住宅建築数に規制がかかっていないから供給過多』
と言うのは、その人の主観でしかないと言うことです。

どのように追っていかないと行けないのか?
と言うことですが

例えば、人口の数値もその1つです。
バトゥミの人口がここ10年で3万人以上増加しています。

1世帯の平均が3人だとした場合
バトゥミに必要な住居は1万戸必要だと言うことになってきます。

1つマンション、もしくはアパートの戸数が100だった場合
100個の新しい建物が必要だと言うことになります。

もちろん、既存の不動産で空き家もありますので
数字はこの半分くらいで見てもいいと思いますが
これが『数字』で投資判断をすると言うことです。

現在、コロナウイルスの影響で
観光客は激減しているものの
昨年はジョージアには900万人以上の
観光客が訪れました。

そして、その多くが首都のトビリシやバトゥミに
訪れます。

バトゥミが建築ラッシュではありますが
実はホテルのベット数と言う数値では
バトゥミもトビリシも19000前後と
ほとんど同じです。

つまり、ここから見てる来るのは
バトゥミはホテル数は増えましたが
そもそもとして、もともとがそんなに
多くなかったと言うことが分かるわけです。

まとめ

『私はジョージアに住んでいます。
ジョージアに住んでみた感想として物価が安い!
ジョージアは5万円で生活ができます!』

みたいな記事があったとして
それは、客観的な数字のデーターか?
もしくは本人の主観なのか?

と言えば、後者です。

事実、ジョージアの物価はここ10年で
倍以上に上がっており、さらにそれは
上昇傾向です。

これは、過去にも記事にさせて頂きましたが
ここから見えてくるのは
後、数年で『物価が安い国ではなくなる』
言うことが分かるわけです。

このように、物事は数字で追っていくことが
とても大切です。

人口は増えている?減っている?
観光客数は?
ベットの数は?
住居の数は?
オフィスの数は?

これらのデーターを細く追っていくと
バトゥミの将来性がよく見えてきます。

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