Vol.0541:京都の民泊物件の失敗例から学ぶ(その2)

考えられる自然災害と言えば

・地震 ・津波 ・竜巻
・火山爆発 ・大雨洪水 ・台風

と言った所でしょうか?
これらの自然災害が全て発生する国
があります。

それが日本です。
日本はここ20年で
世界の中でもトップクラスの災害国家となってしまいました。

自然災害は、不動産にとってリスクでしかなく
そのリスクレベルはMAXと言ってもいいと思います。

ここからが本題です。

借金の情報を整理することが重要

昨日の続きですが

参照:Vol.0540:京都の民泊物件の失敗例から学ぶ(その1)

借金のリスクを図る時
当たり前と言えば当たり前ですが
『借金の情報』を整理できていないといけません。

京都の民泊物件で言えば

月の収入(サラリーマンとしての)が50万円。
そのうちローン支払いに回せる金額が25万円。
(生活をしないといけないので)
ローンの金額が1億円。
月の返済金額が120万円。

だったとします。

そして、ローンの支払いができないと
不動産は銀行に取られてしまい
その不動産を売却しても、ローンが残っていれば
銀行はさらに個人資産の売却を要求してきます。

そして、それができなければ
『自己破産』となってしまいます。

まずはここまでの情報をしっかりと整理することは大切です。

どこかに過信がある

上記の例で
不動産投資を実行する時
頭の中には

『家賃収入で月に150万円入ってくる計算だから問題ない』

と言う、机上の空論があるので
実行をするわけですが

失敗をする人達は、この机上の空論に
『過信』がある場合が多いです。

短期投資ならまだしも
長期投資となった場合
そこには『ズレが生じる』と考えなければなりません。

これは天気予報とも似ています。

5分後の天気予報を予測した場合
大きく外すことはありません。

しかし、これが
明日の天気、1週間後の天気、1年後の天気
と予測した場合

それは、遠い日の天気を予測するにつれ
『ズレは大きくなってきます』

投資もこれと同じです。
近い日を予測するのはそれほど大きくズレませんが
遠い日となると予測にズレが生じてきてしまいます。

失敗をする人達は
このズレを過信しており
『家賃収入がずっと同じ金額で入り続けてくる』
と思ってしまっているわけです。

なぜズレが生じるのか?

そもそもなぜ未来の予測はズレが発生してしまうのか?

これを数学的な形でお話をさせて頂くと

未来を答えとした時

1+1+1+1+1+1+1=未来

と言う計算式ではなく

変数+変数+変数+変数=未来

と言う計算式だからです。

※変数とは一定範囲内にはあるが
どの特定値とは限らずに考えた時の、その数です。

もう少し分かりやすく言えば
変数を経済に置き換えれば
予測できないような出来事
例えば『コロナウイルス』とか。
と言う風に考えてもらえばイメージがしやすいかと思います。

未来とは変数をどんどん積み上げた先にあり
遠い未来であればあるほど、変数を積み上げなければなりません。

だから、遠い未来ほど
『ズレが大きくなってしまう』のです。

まとめ

つまり、長期投資である不動産投資の場合

入ってくる家賃収入は『変数』
考えておく必要があると言うことです。

それはゼロから期待できる最高値まで。

もしゼロでもローンの支払いは問題ないか?
と考え、それが可能な人は不動産投資を
実行すべきですが、そうではない人は
実行すべきではないと考えています。

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