Vol.0722:エジプトの不動産投資で空室率は計算できない!?

空室率とは?

空室率とは?
読んで字のごとく、全体の部屋数に対し
建物内で人が住んでいない部屋(=空室)が占める割合です。

これは不動産投資をする上で
とても大切な指標です。

例えば
『中古の物件を買う場合』などは
とても分かりやすいです。

ファンドなどは『トラックレコード』と表現をしますが
『賃貸記録』と表現した方がイメージはしやすいかと思いますが

トラックレコード、もしくは賃貸記録とは
過去に『いくらで借りられてきたか?』と言う記録です。

『1年周期で入居者が変わるのですが
募集をかけると、1週間で新しい入居者が決まり
賃料も毎年ように上がっている』

と言うような『賃貸記録』が残っていた場合
投資家としては『この物件を貸し出すのにリスクはない』
分かるわけです。

新築の物件は
中古物件のように『賃貸記録』がないので
どのように『空室率を予測するのか?』と言うことですが

これは、周辺の類似物件の空室率をチェックし
それを元に、将来的な『空室率を予測する』わけです。

同じような条件の不動産なのであれば
同じような賃料で貸し出せば、同じような結果になる可能性が
高いと言うことです。

しかし、これがエジプトの『New capital』の場合
全く『空室率の予測』を立てることができないわけです。

なぜNew capitalは空室率の予測を立てられないのか?

なぜNew capitalは
空室率の予測を立てられないのか?

と言うと

まず、中古の物件ではないので
過去の『賃貸記録が存在していない』と言う点。

じゃー周辺の類似物件と比較したらいいじゃないか?
と言うことなんですが

New capitalは現在ビジネスの中心である
カイロから東に70km。
車で1時間30分の距離にある

何もない『砂漠のど真ん中』に建設している
全く新しい街なのです。

類似物件などあるわけがないです。

その中でも、カイロのデーターを見て
ざっくりと『空室率は5%くらいですよ』
言うことはできますが

それは根拠になりますか?と言うと
私達は『ならない』と思っています。

根拠なき予測は『全く当てにならない』と考えています。

投資家はどこでリスクを見たらいいのか?

New capitalでは、投資家は
『空室率と言うリスク』を予測することは
できないわけですが

この場合、投資家はどこを見たらいいのか?
と言うと

New capitalに人が移住する可能性があるか?
どうか?と言うことです。

New capitalには
エジプトの行政が移転をし
New capitalがエジプト経済の中心となります。

1000mの世界一の高さのビルができ
その周辺では、多くの公務員が働くことになります。

なぜなら、職場がNew capitalに移転するからです。

カイロからNew capitalに通勤をすることも可能ですが
片道、車で1時間30分と言うことを考えると
大半の公務員はNew capital内に居住することが
考えられます。

また、民間企業も行政手続きがスムーズにできるように
New capital内に引っ越しをしてくることが考えられます。

そして、New capital内には
エジプトの玄関口となる国際空港もできるので
多くの観光客はNew capitalから入国してきます。

そして、それを狙って
多くの外資系ホテルがNew capital内で建設予定です。
マリオットの最高ブランドのホテルも建設予定です。

観光客が多ければ
その人達を狙った、サービス業もNew capital内で
開業することが考えられます。

そうすれば、多くの労働者が
職場が近いNew capital内へ引っ越しをして来ることが考えられます。

例えば、今
日本では静岡にトヨタ自動車が
『ウーブン・シティ』と言う街を建設していますが

その『ウーブン・シティ』
永田町にある省庁が全て移転し
そこには世界1の高さになる高層ビルも建築され
そして、日本の玄関口となるべく
羽田、成田に代わる新しい国際空港ができる。

となった場合
『ウーブン・シティ』が、誰も住まない
『廃墟の街』となる可能性は、どれくらいあるでしょうか?

ゼロとは言わないですが、その可能性は限りなくゼロに近いです。

エジプトの『New capital』で起きていることは
この例え話と全く同じなのです。

まとめ

『New capital』のプロジェクトに投資をする場合
空室率が予測できないのは投資家にとってリスクでしかないです。

しかし、その一方で
行政機関の移転やエジプトの玄関口となる国際空港が
できることも考えれば『街が廃墟になる可能性』
極めて低いです。

そして、リスクがあるからこそ
『不動産も安く買える』わけですし
安く買えるからこそ『期待できるリターンも高い』わけです。

考えてみてください。

空室率のデーターも出せて
投資家にとって全くノーリスクなら?

そんな不動産は安く買えないです。

不動産が安く買えると言うことは
投資家が将来的なリスクを負う代わりに
『将来の大きなリターンも狙える』と言うことなのです。

さらに、詳しく話を聞いてみたいと言う方は
是非、勉強会にご参加して頂ければと思います。

参照:Vol.0717:エジプトのGDPは世界第7位へ!!

参照:Vol.0718:最悪の危機を脱したからこそ、今がチャンス!!【エジプト投資】

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