Vol.0826:インフレでエジプトの家賃相場は今後、大きく上昇していく!?

不動産はインフレに強い!?

一般的に、よく言われるのが
『不動産はインフレに強い!』と言う言葉です。

これは、なぜか?と言うと
不動産価格も、家賃相場も基本的には
インフレ率に連動するからです。

さまざまな『物の価格』が上昇しているのに
『不動産価格、家賃相場だけ逆行する』と言うことは
まずありえません。(特別な事情は別ですが)

事実、日本でも2018年に行われた
総務省統計局の『住宅・土地統計調査』によれば
1973年から2018年の全国の家賃相場は上昇しています。

そして、これと同じことが
エジプトでも(ジョージアも同じですが)起こると
考えてもらえば大丈夫です。

本題に入る前にお知らせです。

今一押しのエジプト不動産投資のブログ記事は下記。

参照:Vol.0717:エジプトのGDPは世界第7位へ!!

参照:Vol.0718:最悪の危機を脱したからこそ、今がチャンス!!【エジプト投資】

参照:Vol.0806:ランボルギーニの特別な部屋

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新首都が完成する2030年には家賃は大きく上昇している。

現在、エジプトのインフレ率は
『狂乱物価』と呼ばれた頃に比べ
かなり安定しています。

だいだい5%前後で推移しています。

エジプトの狂乱物価についてはこちら

例えば

100万エジプトポンドの不動産があったとして
この不動産に投資をしていたといます。

エジプトの場合、平均的なネット利回りが
10%から12%なので
年間の家賃収入は『10万エジプトポンドから12万エジプトポンド』
受け取れることになります。

インフレ率が5%前後と言うことは
この『10万エジプトポンドから12万エジプトポンド』の家賃が
毎年5%前後、上昇していくと言うことになります。

そして、購入した不動産はもう自分の物ですので
インフレが起きていたとしても、追加で費用が取られることはなく

100万エジプトポンド(購入した不動産)に対して
入ってくる家賃が増えるのであれば
『利回りが上昇をする』と言うことになってきます。

アメリカから日本を見た時が、とても参考になる

家賃が上昇する!利回りが上昇する!
それはインフレだから!!
不動産はインフレに強い!!

と言われても、エジプトポンドだし
為替の問題や、細かいことがよく分からない!!!

と言う方のが大半だと思います。

これを
自分がアメリカ人だと想定して
1970年代に『アメリカから日本に不動産投資をする!!』
言う風に見てもらえば、イメージがしやすいと思います。

1970年代から現在までで
不動産価格、家賃は4倍から5倍になっています。

これは、1970年代に六本木のマンションが
仮に1000万円で買えたとしたら
今、全く同じ物を買おうと思ったら
4000万円から5000万円になっていると言うことです。

当時とは物価が違う!!と言われると思いますが
おっしゃる通りです。

1970年はサラリーマンの平均年収が90万円前後だった時代です。

これがインフレにより、現在の価格まで上昇しているわけです。

1970年代の為替は
1ドル280円前後でした。

当時のアメリカ人の気持ちで考えてください。
1000万円の不動産を買おうと思った場合
1970年代のレート、仮に1ドル280円だった場合

約35,714ドルが必要です。

仮に利回りが10%だったとして
当時は年間で100万円の家賃収入を受け取っていたのが
インフレにより、現在は年間で400万円になっているとします。

これを、現在のレートに1ドル110円で計算すると

約36,363ドルになります。

つまり、1970年代に
約35,714ドルで投資をした不動産が今では

年間で約36,363ドルの家賃を生む
不動産資産になっていると言うことになるわけです。

実際には、日本の場合は
不動産が古くなればなるほど、価値が低下していくので
仮に50%低下していると考えても

それでも、年間で受け取っている家賃は
約18,181ドルとなります。

1970年代にアメリカ人で日本に不動産投資をしていた人は
『大金持ち』になっていたでしょうね。

歴史は繰り返すと言いますが
私達は、これと同じことが『エジプトでも起こる可能性がある!!』と
思っており、だからこそ『エジプトの不動産が大チャンス!!』
だと考えているのです。

まとめ

今のエジプトは1970年代の日本と
とてもよく似ています。

当時の日本は、戦後で大きく為替が暴落して
『円安から円高に向かっている最中』でしたし

これは今のエジプトも同じです。

暴落からエジプトポンド高へ向かっています。

インフレも起きていますし
人口も増加している。

今、エジプトの不動産に投資をすると言うことは
『1970年代のアメリ人が日本に不動産投資をする』
のと同じなのです。

これほどのチャンスは『ない!!』と思っています。

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