Vol.0274:とんでもない厳しい数字でも利回り18%と言う現実

これはジョージア全体に言えることですが
不動産投資の収益計算をする際に、開発業者が作る計算表の数字は
かなり厳し目に作られています。
本来、それが正しい姿なのですが
どうゆうことなのか?と言いますと
ホテルの稼働率で言えば、市場平均で言えば70%くらいで計算しても良い所を
厳し目に50%で計算するみたいなことです。
稼働率を70%で計算していて、実際稼働した時に60%しか稼働しなかったとなれば
投資家としてはがっかりなのですが
これが、稼働率を50%で計算していて、実際稼働した時に60%稼働すれば
投資家として、何が困るのか?と言うことです。
机上の空論は所詮、机上の空論なので厳しい数字を出すのは
本来あるべき姿です。
昨日からご紹介させて頂いている、新しい不動産投資案件ですが
参照:Vol.0273:ジョージアの新物件!ネット利回りは18%超!
開発業者が出している数字(収益計算)と言うのが
とんでもなく厳しい数字なわけです。
ホテルなので、稼働率と言うのはとても重要なのですが
閑散期となる冬の
2月、3月、4月は各月、2日しか稼働しないと言う計算です。
3ヶ月間で合計6日しか貸し出しがされない計算なのです。
そして、ハイシーズンである7月,8月はどこもホテルの予約が取れないのにも
関わらず、なんと7月の稼働率は20日。8月も稼働率は20日。と言う計算なのです。
ハイシーズンでどこもホテルの予約が取れないのにみ関わらず
月の3分の1は稼働していないと言う計算です。
そんなぶっ飛んだ、超厳しい数字の収益計算の不動産でも
ネット利回りで18%と言うのが、ジョージアの不動産投資なのです。
そして、これは投資家様に大きな追い風となっていますが
ジョージアの観光客は、今、とんでもない勢いで増え続けています。
昨日、ご紹介させて頂いた不動産投資案件は
ホテル投資です。
つまり、観光客の推移がとても重要になってきます。
全然稼働していなくても利回りで18%。
逆に言えば、もっと稼働できるだけでの余裕があると言うことです。
その余裕を埋める可能性があるのが観光客の増加であり
もし埋まらなくても利回り18%です。

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