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エジプト不動産投資の勉強会【2021年04月17日(土曜日)】
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インフレ率23％！狂乱物価

2017年、エジプトのインフレ率は『23%』になり
まさに『狂乱物価』と言う年になりました。

参照：世界経済のネタ帳より
なぜ、エジプトのインフレ率は『23%』となってしまったのか？
大きな理由が2つあります。

インフレ率が23%になった2つの理由

1つ目の理由は【変動相場への移行】です。
エジプトは2016年11月にエジプト・ポンドを
変動相場制に移行しました。それまで1ドル8.8エジプト・ポンドに
固定されていたレートはすぐに半値に暴落しました。

参照：Investing.comより
自国通貨が突然、半値に暴落すると言うことは
全ての輸入品の価格が、２倍になると言うことです。
そんなことになれば、当然『物価上昇』となり
高インフレになるのは当たり前です。
2つ目の理由は【補助金の削減】です。
エジプト政府は第二次世界大戦直後からずっと続けてきた
燃料、食品に対する補助金を削減する方針を打ち出しました。
市場実勢価格よりはるかに安い水準で提供されていた燃料や食品の
価格が水準訂正されれば、高インフレになるのは当たり前です。
しかし、なぜエジプト政府は
突然【変動相場への移行】や【補助金の削減】と言う
暴挙とも言える政策を打ち出せしたのか？

エジプト経済が正常に向かうためには、必要な政策だった!

エジプト政府が
突然【変動相場への移行】や【補助金の削減】と言う
政策を打ち出したのは
IMF（国際通貨基金）から120億ドルの緊急融資の条件として
突きつけられた条件が
【変動相場への移行】と【補助金の削減】だったのです。
IMFから120億ドルの緊急融資を受けるためには
この暴挙とも言える政策は仕方なかったのです。
エジプト政府の予算は慢性的な赤字体質でした。
そして、そこに拍車をかけたのが
2011年に起きた市民革命の『アラブの春』です。
このことをきっかけに
エジプトの主要産業である観光業が大打撃を受け
経済は一気に不況へと向かいます。
そして、この状況を脱却するためには
他国からの『支援』が必要でした。
だからこそ、暴挙とも言える政策を
実行せざるえなかったのです。

エジプト投資に最大のチャンス到来!!

『アラブの春』がもたらしたものは
短期的に見れば『悲劇』でしたが
10年単位の長期で見れば
『結果として良かった』と見ています。
アラブの春以前のエジプトの政治は
30年以上続いた長期独裁政治だったわけですが
現在は大統領の選出は
直接選挙による任期は4年で、三選禁止となったわけですし
『補助金の削減』は、エジプト国民にとって
短期的には改悪だったと思いますが
政府の財政を安定させ、経済も安定させるためには
『補助金の削減』は必要でした。
そして、現在はそれが安定しているからこそ
インフレ率は『4%から5%』と非常に安定をしているわけです。
『変動相場への移行』も
国が成長し、国際社会の中で影響力が強まってくると
『固定相場』への非難が強まるため
（自国の競争を優位に進めていると言うことで）
『変動相場への移行』はいずれは必要でした。
本来は経済への影響を最小限にするために
ゆっくりとソフトランディングさせていくべきなのですが
エジプト政府はそれを一気にやらざるえなかったため
1ドル8.8エジプト・ポンド
から
1ドル18.8エジプト・ポンド
と大暴落してしまったわけです。
エジプト国民にとっては『悲劇』だったわけですが
少し視点を変え『海外投資家の視点』で見ると
話が変わってきます。
エジプトの不動産は
『エジプト・ポンド建て』で取引がされています。
例えば
10,000,000エジプト・ポンドの家があったとします。
1ドル8.8エジプト・ポンド
の時に購入をしようとすると
『1,136,363USD』必要だったわけですが
1ドル18.8エジプト・ポンドなら
『531,914USD』で買えてしまうわけです。
これは『海外投資家の視点』で見れば
『大バーゲンセールが来た!』と言ってもいいのではないでしょうか？

まとめ

エジプトポンドは大暴落しました。
しかし、その暴落は現在進行形で継続しているわけではなく
現在は、エジプト・ポンド高の傾向になっています。
1ドル18.8エジプト・ポンドまで暴落した為替は
2021年4月現在は
1ドル15.6エジプト・ポンドまで回復してきており
さらにエジプト・ポンド高の傾向です。
もし、今
10,000,000エジプト・ポンドの家を買ったとします。
必要なUSDは（1ドル15.6エジプト・ポンドの場合）
『641,025USD』です。
5年後、為替が悲劇の前
1ドル8.8エジプト・ポンドまで回復していたとします。
その時、購入時と同じ価格
10,000,000エジプト・ポンドで家を売却したとします。
それをUSDに交換した場合
（1ドル8.8エジプト・ポンドで計算）
『1,136,363USD』になるのです。
アラブの春をきっかけに
エジプト経済が大混乱になり
インフレ率23％の狂乱物価となったことは事実です。
そして、その状況から抜け出すために
暴挙とも言える政策を実行しないといけなかったのも
事実です。
短期的に見れば『悲劇』でしたが
もう、それは10年近く前の『過去の話』なわけです。
『エジプトのインフレ率はやばい？』
いったいいつの話をしているんですか？と言うことです。
投資とは『未来への期待』で行う物であり
過去へ行う物ではありません。
エジプトの『今』を見て投資をする必要があり
政治、経済、為替が安定している
この状況は『チャンスでしかない』と考えています。
 
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