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継続して4%を取り続けていくためには？

昨日『FIREとは？』と言うことで記事を書かせて頂き
その中で『4%ルール』と言うのを書かせて頂きました。
参照：Vol.0801:FIREとは？FIREの4％ルール!
FIREをできるだけの金融資産を手にしたとして
『4%で運用する』のは
単年だけでは意味がないわけです。
10年、20年、30年・・・・・・
自分が死ぬまで4%で運用し続けなければ
手持ちの金融資産を取り崩すと言うことをしなくては
ならなくなります。
そう考えた時
『4%で回し続けるために、向いている投資は何なのか？』と
言うことを考えなければなりません。
本題に入る前にお知らせです。
今一押しのエジプト不動産投資のブログ記事は下記。
参照：Vol.0717:エジプトのGDPは世界第7位へ!!
参照：Vol.0718:最悪の危機を脱したからこそ、今がチャンス!!【エジプト投資】
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FIREに向いている投資は？

【4%で回し続けるために、1番向いている投資は？】
それは『成長を続けていて
現時点で、まだ家賃や物価が安い
新興国の不動産投資』だと考えています。
成長は続けているが、現時点で
もう家賃や物価が高い国はダメです。
『家賃や物価が安い』と言うことが重要です。
例えば
『定期預金で運用する』と言う方法もありますが
国が成長をしていく過程で金利も下がる傾向があり
数年であれば問題はないですが
これが、10年、30年となってくると
30年間、ずっと同じ金利なのか？と考えると
かなり疑問です。
実際に、かつて日本でも定期預金金利が6%を超えるような
時代もありましたが、今では1%の金利ももらえないわけですし。
なので、狙うのであれば
『今は4%のリターンだけど、それが今後
経済成長していく中で、6%、10%と上がっていく可能性がある投資』
が、長期で考えた場合『ベストな選択』だと考えています。
そして、狙えるのは『成長を続けていて
現時点で、まだ家賃や物価が安い
新興国の不動産投資』だと思っています。
具体的な国の名前をあげれば
エジプトやジョージアです。
例えば
1000万円で購入した不動産の家賃収入が
年間で100万円だったとします。
利回りは10%です。
しかし、この家賃収入が200万円に上昇をすれば
年間の利回りは20%になります。
そのような市場で『不動産投資を行うこと』が
とても重要です。
かつての日本も同じです。
高度経済成長期の日本。
時代で言えば1960年代の日本で
もし、不動産を買って現在まで保有をしていたら
どうなっていたでしょうか？
1960年はサラリーマンの平均月給が2万円くらい
だった時代です。
その当時の不動産価格で現在の家賃で
計算をすれば、とんでもない利回りになるはずです。
東京駅の目の前にある
丸の内ビルをなぜ、三菱が持ち続けるのか？
それは、もうとんでもない利回りになっているからです。
FIREを目指すのであれば
三菱と同じような状態を作ればいいのです。

まとめ

これからの30年、日本の不動産市場で
大きく家賃が上昇をするのは難しいと思っています。
理由は2つです。
まず、人口が今後30年で
3000万人減ります。
すでに不動産が足らないと言うならまだしも
今の日本は十分に不動産がある状態です。
単純に3000万人分の不動産が必要なくなるわけなので
今の日本で、不動産が余ってくるのは必然的な流れになってきます。
そして、もう1つは
不動産会社のビジネスモデルです。
日本の不動産開発会社の多くは
日本でしかビジネスをしておらず
『不動産を開発し売り、また開発して売る』と言う
日本の人口が増えようが、減ろうが
とにかく『不動産を作り続け、売り続けないといけないビジネス』なのです。
これからの日本は不動産が余ってくるにも関わらず
不動産を作り続ければ、当然
市場は『供給過多』の状況に落ち入り
不動産価格、家賃は下落に転じてしまいます。
ドバイの不動産と同じです。
だからこそ、狙うのであれば
『成長を続けていて
現時点で、まだ家賃や物価が安い
新興国の不動産投資』なのです。
 
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