Vol.0010:好立地でネット利回り40%超えの不動産を手に入れる方法

例えばですが
NYのマンハッタンにあって
セントラルパークを一望できるようなアパートが
ネット利回り40%を超えていたら？
東京の六本木駅徒歩1分の好立地マンションで
ネット利回りが40%を超えていたら？
多くの方が、購入を希望しないでしょうか？
そして、そんな不動産は
普通に検索をしてもヒットをするわけがなく
ヒットをしないので、多くの方は『そんな不動産はあるわけない』と言うわけです。
しかし、事実
NYのマンハッタンや東京の六本木で
『ネット利回りが40%を超える不動産を保有している人達』がいるのは確かで
その人達は、どのようにしてそれらの不動産を手にしたのか？
その方法を書かせて頂こうと思います。
ここでポイントになってくるのは
『ネット利回りが40%を超える不動産は初めから40%を超えていたわけではない』と
言うことです。
不動産を購入した時は、多くの方と同じように
ネット利回りが5%や10%と言ったように、ごくごく普通不動産だったわけです。
それが（ここが重要ポイントですが）
『賃料相場の上昇で、ネット利回りが結果的に40%を超えるようになった』
と言うことです。
具体的な分かりやすい数字で話をさせて頂くと
不動産価格1000万円のアパートがあったとします。
それを貸し出して、年間の家賃収入が100万円の手取りがあったとします。
（細かい経費計算は無視します。分かりやすい数字で計算するのが目的なので）
この場合
年間の家賃収入100万円　÷ 不動産価格1000万円 = ネット利回り 10%
となるわけです。
これが数年後、賃料相場の上昇があり
年間の家賃収入が200万円の手取りになったとします。
すでに購入済みの不動産価格が変わるわけではないので
年間の家賃収入200万円　÷ 不動産価格1000万円 = ネット利回り 20%
となるわけです。
これが、400万円になれば
年間の家賃収入400万円　÷ 不動産価格1000万円 = ネット利回り 40%
です。
好立地でネット利回り40%超えの不動産を手にしている人達は
こうして、不動産を取得したわけです。
何も初めから40%を超えていたと言うわけではないと言うことです。
今の日本では少し想像しにくいですが
バブル前の、1970年、1960年の日本を想像してみてください。
大卒初任給の給料が1万円や2万円だと言われた時代
六本木のアパートだって、毎月の賃料は3000円や5000円だったわけです。
それが、今ではどうでしょうか？
10万円や20万円はザラですよね。
（もちろん、ここにはインフレがあったわけですが）
つまり、不動産を取得する際に重要なポイントになってくるのは
『賃料相場の上昇』が１つのキーとなってくるわけです。
そして、弊社がジョージアの不動産に目を付けた
最大の理由もまさにこの『賃料相場の上昇』があったわけです。
１番最初に紹介をさせて頂いた、バトゥミのマリオットホテルですが
当初は『１泊の宿泊料金（１番小さい部屋の）を70ドルから120ドルくらいを想定していた』わけですが
現在、宿泊料金は上昇傾向にあります。
すでに10%から20%くらいは上昇しており
先日、ジョージアを訪れた弊社のクライアント様からは
『100ドル以下で宿泊できるホテルはなかった』と連絡を頂きました。
実際、バトゥミのマリオットホテルと同じランク、同じエリアにある
シェラトンホテルは
土日の１番安い部屋で『１泊1部屋147USD』

 
 
平日の１番安い部屋で『１泊1部屋88USD』

となっているわけです。
そして、来年、再来年と
ホテルの宿泊相場もアパートの賃料相場もまだまだ上昇する可能性は
かなり高いと見ています。
また、ジョージアの不動産を検討されている人達の中には
2年後、3年後、『不動産価格が上昇していた際には売却を』と考えている人達がいるわけですが
弊社は、それはもったいないのでは？と思っています。
そもそも、冒頭でも書かせて頂いたように
普通に不動産を探しても『好立地でネット利回り40%超えの不動産』なんて
見つかるわけないのです。
それは
・購入時に不動産価格が安い
・購入後、大きく賃料相場が上昇した
この２つの条件が揃った時、初めて
『好立地でネット利回り40%超えの不動産』を手にすることができるわけです。
すでに賃料相場が上昇傾向にある、ジョージアの不動産では
将来的にネット利回りが40%超えてくることも、けして夢ではないです。
もしそうなれば、40%の恩恵を受け続ける方のが
10年後、20年後まで考えれば、メリットは大きいと思います。