Vol.0217:海外不動産の売却について

基本的には、弊社でサポートして購入した海外不動産は
売却の際も弊社でサポートが可能です。
そして、海外不動産を検討する際にこんな質問を頂きます。
『購入した不動産は５年後いくらで売れるのか？』と。
確かに、これは投資家の目線では重要なことですし
それを意識するのは大切なことです。
しかし、その前に考えておかないといけないこともあります。
それは『不動産価格が上がらなかったらどうするのか？』と言うことです。
海外不動産で『５年後〇〇倍になっている』と言う謳い文句を
見かけることはけして珍しくありません。
これを投資家の方が期待するのはOKです。
しかし、よく考えてください。
その根拠は何でしょうか？
その根拠に扱われるのが、過去のデーターですが
過去に上昇したからと言って、なぜ将来も上昇するとなるのでしょうか？
ビットコインにように急落することもあるのではないでしょうか？
不動産の価格は半永久的に右肩上がりで上がることなどあるのでしょうか？
そう考えると、過去のデーターは将来も上昇する根拠にはならないです。
そのため『不動産価格が上がらなかったらどうするのか？』と言う
プランが必ず必要です。
不動産価格が上昇をしなかった場合
家賃収入で投資をしたお金を回収していかないといけません。
購入を検討している近隣の賃料がいくらで、いくら貸し出せるのか？
その場合、リターンが〇〇％になり
それは割高なのか？割安なのか？
割安なのであれば、将来は賃料上昇もあるのか？
もし家賃収入だけで投資した資金を回収するとしたら
何年で回収できるのか？
当然、その期間が短ければ短いほど良い不動産とも言えると思います。
そして、これを調べていくと
もう１つ見えてくる物があります。
 
不動産価格が上がる仕組みを考えると、大きく２つあります。
『１つ目は、投機です。』
これは今の東南アジアがそうでしょうが
実需と需要がマッチしていないのに、熱狂でだけで上がっていくような時です。
少し分かりにくいですが、根拠がないのに不動産価格が上がっている時と
考えてもらった方がイメージがしやすいかもしれません。
この場合、崩壊も凄まじく早いです。
『５年後〇〇倍になっている』と言われいる時は
投機ブームになっている可能性があります。
 
『２つ目は、賃料の裏付けによる上昇です。』
購入した海外の不動産が、仮に1000万円だとします。
2019年に受け取った家賃収入は年間で200万円だとします。
この場合、利回りは200万円÷1000万円＝20%になります。
（あくまで単純な利回りですが）
５年後、賃料上昇で１年間の
家賃収入が200万円から400円の上昇したとします。
この際に、売却をするとしますが
売却する価格は当然、投資家さんが決めれるわけです。
（その値段で売れる売れないはありますが）
どのように売却価格を決定しますか？
分かっているデーターは２つです。
購入した金額は1000万円。
最新の家賃収入は１年間で400万円（賃料上昇により）。
もし、1000万円で売却するなら
家賃収入は１年間で400万円なので
利回り（400万円÷1000万円）40%の
投資物件で売り出すことになります。
当然、市場にはそんな物件はないわけで
すぐ売れると思いますが、すぐ売れるなら
そんな価格で売らなくてもいいと思いませんか？
入ってくる家賃収入は年間で400万円は変わらないので
これを利回り20%になるように売却価格を決めるわけです。
すると、売却価格は2000万円
家賃収入収入は400万円
利回り20%（400万円÷2000万円）と言う構図ができるわけです。
購入金額は1000万円なので
不動産価格は２倍になったことになります。
そして、このように裏付けがある場合は
簡単に値崩れはしません。
話を戻しますが
海外不動産に投資をする際に
『５年後〇〇倍になっている』と言う謳い文句に
期待をするのはOKです。
しかし、それだけで投資をしてはいけません。
まずは、その根拠は何のか？を確認し
『不動産価格が上がらなかったらどうするのか？』と言うプランを
考えてみて下さい。
すると、見えていなかった物が見えてくるのではないかと思います。