不動産投資の基本的な考え

不動産投資をする際
『将来の値上がり』を投資家が期待するのは
『正しい』です。
将来『不動産価格が上昇するだろう』と
言う物に投資をすべきですし、不動産価格上昇に期待を
して何が悪いんだ？とも思います。
しかし、不動産投資をする時には
『それは1番重要な要素ではない』とも考えています。
では、何が1番重要なのか？
これは弊社の考える不動産投資の中で
もっとも『重要視している部分』ですが
それは『家賃収入がどれくらい入って来るのか？』です。
不動産価格の上昇に期待をするのは『あり』なのですが
その一方で『もし不動産価格が上昇しなかったらどうしますか？』
と言う『セカンドプラン』も準備をしておかないといけません。
セカンドプランは『損切り』と言う選択肢もありますが
弊社が考えるセカンドプランはやはり『家賃収入での投資資金回収』です。
例えば、利回りが20%近い不動産であれば
投資した金額は5年で回収できてしまいますし
また、5年後は投資金額の回収だけではなく
『不動産』と言う資産もあるので、それを
売却すれば『売却した金額はそのまま投資利益』ともなるわけです。
なので、投資家としては『将来の値上がり』を期待するのは『あり』
なのですが、もっとも見ないといけないポイントは
将来『不動産価格が上昇しなかった』と言うことを前提に
『家賃収入で何年で回収できるのか？』が重要になってきます。
そして、その失敗事例が『マレーシア』です。

マレーシアの不動産価格

ここ数年、多くの投資家が
マレーシアの不動産の『値上がり』だけに注目をし
借金をしてまでマレーシアの不動産に投資をしていました。
しかし、期待した通りの『値上がり』にはならず
マレーシアの不動産価格は『下落』へと転じています。
そのチャートが下記です。

現在、マレーシアの主要都市の売れ残りのアパート
約19億USDあると言われています。
19億USDのアパートが売れ残っていると言うビックリすると
思いますが、この数字はまだ良い方です。
なぜなら、政府が不動産投資に対して規制を始め
結果、不動産価格が下落。そして売れ残ったアパートが
徐々に売れ始めているからです。
マレーシア政府は現在
投機を制御し、開発者の過剰建築を阻止するための複数の対策を導入しました。
不動産価格が100万リンギットを超える物件については
印紙税を3％から4％に引き上げました。
また、6年以上所有されている不動産の売却に対しては
不動産取得税（RPGT）5％を導入しました。
この結果、不動産価格は下落をしており
適性な水準までは不動産価格の下落は止まらないと思っています。
マレーシアの主要都市は投機的に不動産価格が上昇したため
家賃収入との乖離が拡大しました。
そのため、マレーシアの主要都市の不動産利回りは
3%から4%とも言われており
『不動産価格の上昇』だけを期待して投資をした投資家は
不動産価格の下落で『売るに売れない（借金があるため）』
家賃収入では『投資したお金を回収できない』と言う
状況に追い込まれています。

まとめ

投資をしていれば、予測できない
色々なことが起きます。
コロナウイルスも良い例ですし
マレーシアの政策の変更も良い例かと思います。
それらを予想できるのは
『未来を予知できる超能力者』くらいです。
しかし、実際には私達はそんな超人的な力は持っていませんので
大切になってくるのは『トラブルに対応できる力』です。
そのためには『不動産価格の上昇』と良いことばかりを
考えて投資をするのではなく
・もし不動産価格が下落したらどうする？
・もし税金が上がったらどうする？
・もし不動産が売れなくなったらどうする？
など、ネガティヴな要因を投資をする前の段階で考え
その上で投資の実行を決めていくのが良いと思います。
投資をしていて『不動産価格が上昇した』みたいな
良いニュースは、投資家にとって困ることはありません。
困るのは『ネガティヴなニュース』のみであり
それを事前にシミュレーションしておくことで
トラブルに強くなっていきます。