家賃収入と外貨規制
エジプトの不動産投資において
以下のことは、基本的にはベースです。
・エジプトの不動産はエジプトポンド建て
・家賃収入はエジプトポンド
外国人向けに貸し出している不動産で
USD建てで貸し出している不動産もありますが
エジプトで貸し出す際には
空室リスクを避けたいのであれば
『エジプトポンドで貸し出す』と言うのが
良いと思います。
当たり前と言えば当たり前ですが
圧倒的にエジプト人の人口のが多いですし
エジプト人はエジプトポンドで生活をしています。
貸し出す相手の分母が大きければ大きいほど
貸し出しやすくはなるので
『エジプトポンドで貸し出す』と言うのは
基本中の基本になると考えています。
しかし、ここで外国人投資家に問題に
なるのが『外貨規制』です。
エジプトでは
『外貨→エジプトポンド』の両替は
簡単にできても
『エジプトポンド→外貨』への交換は
簡単にはできません。
これは、政府が外貨準備高を増やしたいための
『外貨規制』ではあるのですが
では、外国人投資家は
受け取った、エジプトポンドの家賃収入を
どうしたらいいのか？
と言う問題が出てくるわけです。
そもそもとして、エジプトポンドを
海外に送金できるのか？
エジプトポンドをエジプトで外貨に
交換して海外に送金できるのか？
などなど。
私達はこれらの問題を全てクリアにしていますが
この問題は、かなり難しい問題で
管理会社選びを失敗すると
かなり痛い目を見ます。
外貨規制の問題をエジプトだけクリアするのは無理
【問題１】
エジプト国内でエジプトポンドを外貨に
交換をすることはできますが
（エジプト人は簡単ではないですが
外国人は比較的OK）
それでも、銀行にある外貨の量次第で
交換はスムーズではないです。
また、エジプトポンドで受け取った家賃を
海外へ送金する場合は、外貨に交換してからの
送金となるので、外貨が思うように手に入るのか？
と言う問題が生じ、手に入らなければ
簡単には送金できません。
【問題２】
家賃をエジプトポンドのまま海外送金をする
手もありますが、受け手側（投資家）で
エジプトポンドを受けれる口座を持っているのか？
と言う問題もありますし
またエジプト国内の多くの銀行では
エジプトポンドを直接海外送金をする手段を
持ち合わせていません。
日本でも海外送金をする際には
日本円で送金をすると言うよりはUSDなどが
使われることが多いですが
エジプトも同じで、銀行はエジプトポンドでは
海外送金はできないのです。
しかし、私達はこれらの問題を全て解決しています。
まず、前提として下記の流れがスムーズにできれば
問題はないのですが
①家賃をエジプトポンドで受け取る
②エジプトポンドを外貨に両替する
③外貨で世界中の投資家に送金する
しかし、外貨規制の影響や銀行の外貨不足などで
スムーズにできない場合もあるので
代替案を持っておく必要があります。
その場合が下記です。
上記の流れが、エジプト国内でスムーズに
できないのであれば、第三国でそれを行えば
いいのです！！
まず、エジプト国内の銀行で
エジプトポンドを直接海外送金できる銀行は
かなり数が少ないですが、ゼロではありません。
エジプトポンドを直接海外送金できる銀行は
あります！！
なので、不動産の管理会社（弊社）が
その銀行の法人アカウントを持っていれば問題ありません。
次に、第三国の銀行で
エジプトポンド建ての外貨アカウントを準備する
必要があるのですが、これも弊社が持つ
銀行の法人アカウントは可能ですので問題ありません。
最後に、第三国の銀行で
受け取ったエジプトポンドを外貨に両替して
海外送金をすることについて外貨規制はあるのか？
と言うと、第三国ではそれがないので
これも問題はありません。
なので、下記の流れが問題なく
スムーズに行えます。
①家賃をエジプトポンドで受け取る
②エジプトポンドを第三国に送金する
③第三国でエジプトポンドを外貨に両替する
④第三国から投資家へ送金をする
ここまでを弊社は準備させて頂いているので
受け取ったエジプトポンドの家賃収入は
弊社が管理している以上『どうにでもなる！』
と思って頂いて大丈夫です。
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